別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四万十 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四万十 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　畠山　照章   TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四万十市中村桜町２番４５ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西6.3m市道 水道、下水 中村 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    55 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性が良好な中心市街地に 位置する住宅地域 街 路 基準方位北６．３ｍ 市道 交通 施設 中村駅北西方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には特段の変動はない。当該地域は、中心市街地の住宅地域で、新型コロナの影響は希薄化し、利便性が 良好な住宅地域として、地価は比較的安定的で、微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四万十市中心市街地及びその周辺の戸建住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者で、市外からの 流入も認められる。近隣地域は、中心市街地に位置する利便性が良好な住宅地域。郊外部の住宅地域との競合による需 要のシフトで、地価は、長期下落が継続したが、利便性に対する価格の低廉化で、近年は底堅く下げ止まりつつあり、 現在は、微減傾向で推移している。現在、需要の中心は、概ね、１４万円／坪の前後の水準であるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的需要者は居住の快適性・利便性の面から比較をして、購入する不動産を選択する者であり、市場における実際の 取引事例を基に、適切に要因比較を行う取引事例比較法は手法の適合性が高い。試算の過程は適切で、実証的で、説得 力ある比準価格が得られた。本件では賃貸用の建物の建築を想定することが現実的ではない事から収益価格は試算して いない。以上より、一般的要因を考慮のうえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染の沈静化、有効求人倍率の改 善傾向等を反映、住宅地市況は未だ総じて下 落傾向だが下落率は改善。今後は新株の影響 が注視される。 地域要因に特段の変動認められない。津波浸 水予想範囲外にあり、市中心部へ近接し、利 便性に優位することから、地価は底堅く横ば い推移している。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％