別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土佐清水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐清水 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　畠山　照章   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐清水市天神町１１８番 ｢天神町２－３｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗併用住宅、店舗 ビル等が多い中心的 商業地域 北12m国道 水道 中村 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの中心商業地域 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 中村駅南方 31.0km 法令 規制 (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には特段の変動はない。当該地域は、国道沿いの中心商業地である。新型コロナの影響は希薄化したが、 商況回復の兆しはない。地域経済の低迷反映し、地価は相当程度の下落傾向が継続して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土佐清水市内の商業地域を中心として一部隣接市町の商業地域を包含する圏域。典型的需要者は地元事業 者等が中心である。市外からの流入は希少。新型コロナの影響は希薄化し、それより少子高齢化等による構造的な要因 で閉鎖店舗も多く、地域は衰退化傾向にある。隣接市の大型商業施設への顧客の流出もあり、商業地需要は低迷し、地 価は、下落傾向が継続している。相場の把握は困難だが、需要の中心は、概ね、１１万円／坪前後の水準と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用においては、収益性に影響する街路条件、視認性や顧客の出入りに影響する画地条件、周囲の店 舗等の状態等、需要者が考慮する要因について適切に優劣を判断し、結果、実証的で説得力のある比準価格を得た。当 該地域では賃貸市場が成立しておらず、収益獲得の投資目的での土地取引は観察されない為、収益価格の試算は断念し た。よって、代表標準地との価格の均衡に留意して、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四万十 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [143.2] [100.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染の沈静化を反映し県経済も緩 やかに持ち直し傾向にあるがコロナ前の状態 には至らず今後の不透明感も相俟って商業地 需要は未だ減退。 地域要因に特段の変動は認められないが、津 波懸念に加え、地域の購買力の低下等を反映 、商業地域として衰退傾向が強く、需要は低 位な状況にある。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.9 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％