別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土佐清水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐清水 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　畠山　照章   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐清水市三崎浦１丁目１０３０番１ ｢三崎浦１－７－７｣ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道 中村 35.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の既成住宅地域 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 中村駅南西方 35.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には特段の変動はない。当該地域は、郊外部の既成住宅地域で、新型コロナの影響は希薄化したが、津波 懸念、少子高齢化等の構造的要因により不動産需要は弱く、地価は相当程度の下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土佐清水市辺縁部の集落的要素の強い住宅地域一円。典型的需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個 人を中心としており、他地区からの転入需要は希少。新型コロナの影響は希薄化し、それよりも少子高齢化等による地 域経済の低迷及び津波浸水懸念等の構造的要因に起因して、不動産需要は低調であり、地価は、下落傾向が継続してい るものと拝察される。事例が希少で相場の把握も困難だが、需要の中心は、概ね、５万円／坪を下回る水準と思料。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的需要者は居住の快適性・利便性の面から比較をして、購入する不動産を選択する者であり、市場における実際の 取引事例を基に、適切に要因比較を行う取引事例比較法は手法の適合性が高い。試算の過程は適切で、実証的で、説得 力ある比準価格が得られた。本件では賃貸用の建物の建築を想定することが現実的ではない事から収益価格は試算して いない。よって、代表標準地との価格の均衡に留意して、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四万十 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [154.2] [102.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染の沈静化、有効求人倍率の改 善傾向等を反映、住宅地市況は未だ総じて下 落傾向だが下落率は改善。今後は新株の影響 が注視される。 地域内に特段の変動要因はない。津波浸水懸 念がある地域で、構造的な少子高齢化等の要 因が相まって、需要は減退、相当程度の下落 傾向が継続。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.1 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +57.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％