別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宿毛 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宿毛 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　清水　卓   TEL.

鑑定評価額 4,630,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宿毛市中央７丁目２０４１番１ ｢中央７－３－４７｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模の店舗が多 い既成商業地域 北8.5m市道 水道、下水 東宿毛 610m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地の既成商業地域 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 東宿毛駅北西方 610m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市内の大型量販店への顧客の流出等により、商業性は低下傾向が継続している。自然災害に対する懸念が相俟っ て、近隣地域に対する需要は減退している。地価は、当面の間、やや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宿毛市内の商業地域である。主な需要者は圏域内の個人事業者で圏域外からの流入は殆どない。近隣地域 は中小規模の小売店舗、住宅が混在する既成商業地域である。感染症拡大による影響は軽微であるが、大型店舗への顧 客流出、背後購買層の減少等により収益性の低下傾向が継続している。店舗経営者の高齢化や災害懸念等が相俟って当 該地域に対する需要は減退し、地価はやや下落傾向で推移している。中心価格帯は９．５万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小売店舗、住宅等が混在する商業地域である。自用目的の取引が中心で、賃貸物件の新築は殆どなく商業 事業者向けの賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格は、各種補修正、 要因比較等も適切に行われているものと認められるため、実証的で規範性を有する試算価格が得られた。よって比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向にも留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宿毛 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,100 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 88.1] [100.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症拡大による影響は限定的であるが、基 幹産業の不振、過疎化・高齢化の進行等によ り、地域経済は低迷した状況が継続している 。 地域要因に特筆すべき変動は認められないが 、商業性の低下、自然災害に対する警戒感等 から、当該地域に対する需要は減退している 。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.3 交通・接近　　　  -3.3 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％