別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宿毛 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宿毛 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　清水　卓   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宿毛市中央７丁目２０７２番１ ｢中央７－３－３６｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 南4.5m市道 水道、下水 東宿毛 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地に所在する商店街 背後の住宅地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 東宿毛駅北西方 720m 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷に加え自然災害に対する警戒感から住宅地需要は高台へのシフトが継続している。近隣地域に対 する需要の程度は低く、地価は、当面の間、弱含みからやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宿毛市中心部及び周辺の住宅地域である。主な需要者は市内に居住する個人であり圏域外からの流入は少 ない。宿毛市の住宅地は災害懸念等から高台に対する選好性が高い状況が継続している。近隣地域は中心部に位置し利 便性が高いものの低地に位置し災害懸念が強い。感染症拡大による影響は軽微であるが、地域内の街路の配置が劣るほ か周辺商店街の衰退もあり、当該地域に対する需要は減退している。中心価格帯は８～９万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では共同住宅等が見られるが、地域内では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投資額に見合う 賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求めることができな かった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格が得られた。よって、比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宿毛 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 94.1] [104.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症拡大による影響は限定的であるが、基 幹産業の不振、過疎化・高齢化の進行等によ り、地域経済は低迷した状況が継続している 。 地域要因に特段の変動は認められないものの 、自然災害に対する警戒感等により、当該地 域に対する需要は減退している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  -6.2 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％