別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 須崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須崎 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濱田　英資   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須崎市多ノ郷字池田甲４５７３番１４ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北西4.8m市道 水道 大間 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の中規模住宅団地 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 大間駅北西方 1.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外高台の住宅団地で、地域要因等に変動は認められず、今後も地価は安定的に 推移するものと予測する。但し、新型コロナ・オミクロン株の感染動向に留意が必要である。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、須崎市郊外の住宅地域を中心に、中心市街地を含む市内の住宅地域一円に及ぶものと判断した。近隣地 域は高台の住宅団地であり、須崎市では稀少な浸水懸念のない地域であるため需要は堅調で、地価はコロナ禍において も安定的に推移している。典型的な需要者としては、須崎市内に居住する自用目的の個人が中心であると想定される。 地価水準は坪あたり１１万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする熟成度の高い住宅地域であるため、賃貸市場は形成されておらず、収益価格を 試算することができなかった。そのため、実際の不動産市場で成立した取引事例から試算された客観的で実証的な価格 である比準価格を中心とし、地域要因や地域経済の先行き等を総合的に勘案し、代表標準地との価格の均衡を確認のう え、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [104.0] 100 [ 71.1] [100.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地域においては、人口減や津波懸念等か ら土地需要は低調な状態が続いている。新型 コロナウイルス感染症の影響はほとんどみら れない。 浸水懸念のない郊外高台の住宅団地であり、 土地需要は安定しており、地価は横ばい水準 が続いている。 特に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％