鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

土佐 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１ＧＮ -2037	土佐市		建付地	（　）	長方形	南8.7m市道、西2.8m、角地		（都） (80,300)
b	２２０１ＧＮ -2001	土佐市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15.8m県道、南3m、二方路		（都） (80,300)
c	２２０１ＧＮ -2031	土佐市		建付地	（　）	不整形	東12m県道、北1.6m、二方路		（都） (60,200)
d	２２０１ＧＮ -2042	土佐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.8m県道、東4m、角地		（都） (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,236	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 55.0]	100 [ 102.0]	46,159	100 [ 79.8]	57,843	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,800
b	(　 ) 59,000	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.7]	57,639	100 [ 100.0]	57,639		57,600
c	(　 ) 29,588	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.7]	42,379	100 [ 73.0]	58,053		58,100
d	(　 ) 61,250	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	56,875	100 [ 98.5]	57,741		57,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.5
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,700 円／㎡]

土佐 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,551,783	1,247,439	4,304,344	3,752,150	552,194	（　0.9443） 521,437	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,224,255 円　　　　（　 20,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土佐 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	178.50	Ｓ2	357.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）都市機能誘導区域	80 ％	300 ％	300 ％	495 ㎡	26.7 m x 19.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階店舗フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.50	100.0	178.50	1,589	283,637	3.0	850,911
							0.0	0
2～ 2	店舗	178.50	100.0	178.50	1,191	212,594	3.0	637,782
							0.0	0
～

～

～

計		357.00	100.0	357.00		496,231		1,488,693
								0

⑨年額支払賃料	496,231 円　×　12ヶ月　＝　 5,954,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,954,772 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,834 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,537,938 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,488,693 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,551,783 円　　　　（　 11,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１ＭＹ（賃貸）　　　　-501	1,523 ( 1,500)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,602	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,593 円/㎡　月額支払賃料（　 1,589 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１ＭＹ（賃貸）　　　　-5003	1,017 ( 995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 84.0]	100 [ 90.0]	1,583
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

土佐 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,500 円	50,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	297,739 円	5,954,772　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,700 円	50,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	50,500 円	50,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,500 円	50,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,247,439 円　（　　　　　　 2,520 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,500,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,752,150 円（　　　　　 7,580 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,551,783 円
②総費用	1,247,439 円
③純収益　①－②	4,304,344 円
④建物等に帰属する純収益	3,752,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	552,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	521,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,224,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
土佐 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土佐 5-2

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　中村　健

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

57,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土佐市高岡町字西地頭名甲９０９番４外				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,300) （その他） (80,300)
	1.5:1	店舗Ｓ2	中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南16m県道、東側道	水道	伊野 7.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 320 ｍ、南 85 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

土佐市中心部に近接した旧国
道沿いの商業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

伊野駅南方

7.8km

法令

規制

（都）
(70,300)

⑤地域要因の将
　来予測

標準的使用は現状を維持すると予測する。商況に回復傾向は見られず地価は下落基調で推移するものと予測。新
型コロナの影響で不確実な状態が暫く続くと思料する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

セットバックを要する角地　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね土佐市の商業地域や住商混在地域の圏域で、標準地は幹線道路沿道の路線商業地と強い代替関係が成
立する。需要者は土佐市及びその周辺地域の事業者が典型的。土佐バイパス沿いの大型店舗に顧客が分散したことを主
要因として繁華性が減退。標準的画地規模との関連で総額が嵩むため、地価下落に歯止めが掛かり難く、前年並みの地
価下落が継続している。取引規模が区々で需要の中心価格帯は把握し難いが１８～２０万円／坪程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係が成立する土地の取引事例を採用して試算しており、採用資料の信頼性は高く説得力が認めら
れる。一方、収益価格は標準地が元本価値に見合った賃料水準が形成されていない路線商業地域に存するため、かなり
低位に試算された。賃貸借市場の成熟の程度を考慮すると収益価格の規範性は相対的に劣る。以上の検討により、比準
価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土佐 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,400 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 73.3]

[100.0]
100

57,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は微減傾向。県内の景気は緩やか
ながら持ち直しの動きがみられるが、依然と
して新型コロナに起因した不確実性の高い状
況が続いている。

大型小売店舗への顧客の流出により繁華性は
減退傾向。中規模画地を標準とする路線商業
地域で総額がやや嵩むこともあって地価下落
が継続。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.6
交通・接近　　　  +2.1
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

土佐 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１ＧＮ -2042	土佐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.8m県道、東4m、角地		（都） (80,300)
b	２２０１ＧＮ -2045	土佐市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.2m県道、西2m、南2m、東1.8m、四方路		（都） (70,200)
c	２２０１ＧＮ -2001	土佐市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15.8m県道、南3m、二方路		（都） (80,300)
d	２２０１ＧＮ -2014	土佐市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、西1.8m、二方路		（都） (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,250	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	56,875	100 [ 98.6]	57,683	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,700
b	(　 ) 22,938	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 91.0]	35,721	100 [ 62.4]	57,245		57,200
c	(　 ) 59,000	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.7]	57,521	100 [ 100.0]	57,521		57,500
d	(　 ) 61,900	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.4]	59,742	100 [ 103.3]	57,833		57,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,600 円／㎡]

土佐 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,533,251	1,140,471	4,392,780	3,804,160	588,620	（　0.9443） 555,834	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,898,706 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土佐 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	178.50	Ｓ2	357.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	80 ％	300 ％	300 ％	495 ㎡	26.7 m x 19.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.50	100.0	178.50	1,561	278,639	3.0	835,917
							0.0	0
2～ 2	店舗	178.50	100.0	178.50	1,249	222,947	3.0	668,841
							0.0	0
～

～

～

計		357.00	100.0	357.00		501,586		1,504,758
								0

⑨年額支払賃料	501,586 円　×　12ヶ月　＝　 6,019,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,019,032 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 499,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,519,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,504,758 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,533,251 円　　　　（　 11,178 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１ＧＮ（賃貸）　　　　-5101	1,588 ( 1,565)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	1,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,561 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１ＭＹ（賃貸）　　　　-501	1,523 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	1,570
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

土佐 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,000 円	51,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	180,571 円	6,019,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 384,000 円	51,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,140,471 円　（　　　　　　 2,304 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,804,160 円（　　　　　 7,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,533,251 円
②総費用	1,140,471 円
③純収益　①－②	4,392,780 円
④建物等に帰属する純収益	3,804,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	588,620 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	555,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,898,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）