別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土佐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　中村　健   TEL.

鑑定評価額 4,860,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐市高岡町字光本屋敷乙３１５２番６外 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が散 在する郊外の住宅地 域 南4m市道 水道 伊野 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に農地が多く残る市街地 周縁部に位置する住宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 伊野駅南方 6.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用は現状を維持すると予測する。中心市街地までやや距離を有し利便性等に劣るが、長期に亘る地価下 落で値頃感が生じており下落幅は僅少で推移と予測。新型コロナの影響で不確実な状態が暫く続くと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡町を中心にその周辺エリアを含む圏域で、標準地は市街地周縁部に存する住宅地と代替競争関係が強 い。需要者は地縁性を有する者が典型的で、地域内の転入者は少数に留まるが、圏域内においては小規模開発も見られ 、新興の分譲地域では転入の需要も見込まれる。中心部の住宅地や圏域内の新興分譲地の価格との相関関係により、下 落幅は僅少。画地規模に画一性を欠き需要の中心価格帯は把握し難いが単価で概ね９～１０万円／坪程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的での土地取引が支配的となっていること、建築費の高騰や賃料水準が元本価値に見合っていな いために投資採算性を欠くこと等の理由により、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法は、代替競争関係 にある土地の事例を選択して要因比較を行い、各事例について規範性の優劣を判定して比準価格を試算しており、説得 力が認められる。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土佐 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [104.0] 100 [146.2] [104.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向。県内の景気は緩やか ながら持ち直しの動きがみられるが、依然と して新型コロナに起因した不確実性の高い状 況が続いている。 高岡町圏域ではここ１年の人口世帯の変動は 安定的だが相対的に利便性等に劣る当地域の 地価水準は微下落の傾向を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.7 交通・接近　　　  +3.7 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％