別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土佐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　中村　健   TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐市高岡町字青木甲２１７２番１０ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） (70,282) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 つ県道背後の住宅地 域 南4.7m市道 水道 伊野 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部のほど近くに形成され た戸建住宅地域 街 路 基準方位北　４．７ ｍ市道 交通 施設 伊野駅　南方 8.3km 法令 規制 （都）  (70,282) ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用は現状を維持すると予測。中心市街地に近接した住宅地で周辺では小規模分譲も比較的好調で、地価 下落は軽微な程度で留まると予測するが、新型コロナの影響で不確実な状態が暫く続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高岡町を中心にその隣接エリアを含む圏域で、標準地は中心市街地の程近くに存する戸建住宅地と代替 関係が強い。需要者は地縁性を有する者が典型的であるが、新興の分譲地では沿岸部等からの転入者も見られる。周辺 では小規模開発や面大地の分割販売が見られ、その売行きは比較的好調。このような背景下で近隣地域でも地価は微下 落に留まっている。取引規模が区々で需要の中心価格帯は把握し難いが、１３～１４万円／坪程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的での土地取引が支配的となっていること、建築費の高騰や賃料水準が元本価値に見合っていな いために投資採算性を欠くこと等の理由により、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、市中心市街地及びその 近接エリアの住宅地域の事例を採用して比準しており、各事例の特性を充分に加味して試算を行っているため規範性が 高い。よって、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向。県内の景気は緩やか ながら持ち直しの動きがみられるが、依然と して新型コロナに起因した不確実性の高い状 況が続いている。 比較的利便性の高い地域で、周辺で小規模分 譲が見られるなど、土地需要は堅調で人口変 動も安定的。地域内の地価水準は微下落で留 まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％