別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南国 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南国 9-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 348,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南国市岡豊町小篭字寅居１５８番２外 ②地積 　(㎡) 13,930   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:8.5 事務所兼荷捌所 Ｓ2 内陸部に大規模流通 業務施設が所在する 地域 東8m市道、北側道 水道 土佐大津 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    85 ｍ、南   130 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 内陸型工業地域（流通業務施 設地） 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 土佐大津駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１９５号（あけぼの街道）の改良工事の完成及び浸水リスクの少ない内陸型流通業務地域で、選好性が高く 、今後も地価は強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 路地状部分含む　　　　　　　　　  -5.0 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -5.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 水路介在　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南国市及び高知市内の物流施設用地等が存する圏域であり、特に内陸型工業地等との価格牽連性が強い 。典型的な需要者は、県内外の物流関連の法人である。近隣地域は、高知自動車道の南国Ｉ・Ｃからのアクセスが良好 であり、津波リスクの少ない内陸部に位置することから、流通業務施設地として良好な立地環境を有する。流通業務施 設地としての選好性は高く、地価は強含みで推移している。中心価格帯は、坪９万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、市街化調整区域内に存する流通業務地域で、賃貸市場が未成熟であるため適切な純収益の把握等が困難で 、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行い、市 場の動向を反映し規範性の高い価格が得られた。よって、本件においては比準価格を標準とし、一般的要因及び需要の 動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 災害の非浸水エリア等を中心に一部需要の改 善も見られていたが、景気の回復状況及び建 築資材の高騰等による不動産市場への影響は 不透明である。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％