別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南国 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南国 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南国市西野田町１丁目２４番６４ ｢西野田町１－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.5m市道 水道、下水 後免町 490m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    85 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧商店街及び中心市街地に近 接する既存住宅地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 後免町駅　北西方 490m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、利便性が良好な旧来からの住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持し、地価 は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南国市の中心市街地及び周辺の一般住宅地域一円である。需要者は、南国市居住者の一般所得者層が中 心であると思料する。当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、中心市街地に存し利便性は良好で、浸水エリ ア外でもあるが、街路条件にやや難があり、地価は横這い傾向で推移すると予測される。土地は、坪当たり２１万～２ ２万円程度の価格帯が需要の中心であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が多い住宅地域で、共同住宅等もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、 当該地域では自己使用目的の取引が中心である。近隣地域は、快適性が重視される戸建住宅地域であるため、収益価格 は試算せず、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標準とし、一般的要因、需給動向等も考慮のうえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　南国（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 災害の非浸水エリア等を中心に一部需要の改 善も見られていたが、景気の回復状況及び建 築資材の高騰等による不動産市場への影響は 不透明である。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％