別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南国 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南国 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 8,170,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南国市篠原字又四郎１１４２番１２ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅が混 在する住宅地域 南4.8m市道 水道、下水 後免 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部の西方に位置する一般 住宅を中心に農家住宅等も見 られる既存住宅地域 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 後免駅　南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 下水道供用開始に伴い前面道路も整備され幅員が拡幅された。また、北方で土地区画整理事業が進捗中で、浸水 エリア外でもあり、需要者の選好性は高く、地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南国市の中心市街地周辺の住宅地域一円である。需要者は、南国市居住者の一般所得者層が中心である と思料する。当該近隣地域では下水道供用開始に伴い前面道路も整備され幅員が拡幅された。また、北方で土地区画整 理事業が進捗中で、浸水エリア外でもあり、需要者の選好性は高く、地価は上昇傾向で推移すると予測される。土地は 、坪当たり１９万～２０万円程度の価格帯が需要の中心であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家、一般住宅等が混在する住宅地域で、共同住宅もみられるが、居住の快適性を保持するため戸建住宅 地を中心とすべきとして第一種低層住居専用地域とされ賃貸市場が未成熟な地域である。当該地域では、投資目的での 需要はなく、自己使用目的の取引が中心である。よって、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により試算した 比準価格を標準とし、需給動向等も考慮のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南国 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [111.4] [104.0] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 災害の非浸水エリア等を中心に一部需要の改 善も見られていたが、景気の回復状況及び建 築資材の高騰等による不動産市場への影響は 不透明である。 北方で土地区画整理事業が進捗中である。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％