別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南国 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南国 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南国市大ソネ字室屋敷甲２３６２番３０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5m市道 水道、下水 後免 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 電車通り（国道）南側に位置 する中心部近くの既存住宅地 域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 後免駅　南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域内に格別の変動要因はないが、北西方周辺で土地区画整理事業が進捗中で、浸水エリア外でもあり 、需要者の選好性は高く、地価は微上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南国市の中心市街地及び周辺の一般住宅地域一円である。需要者の中心は、南国市居住者の一般所得者 層である。当該地域は、戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、北西方周辺で土地区画整理事業が進捗中で、浸水 エリア外でもあり、需要者の選好性は高く、地価は微上昇傾向で推移すると予測される。土地は、坪当たり２２万～２ ３万円程度の価格帯が需要の中心であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域である。周辺地域には、共同住宅等もみられるが、土地価格に見合う賃 料水準が形成されておらず、当該地域では自己使用目的の取引が中心である。近隣地域は、快適性が重視される戸建住 宅地域であるため、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標準とし、需給動向等も考 慮のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南国 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 68,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 災害の非浸水エリア等を中心に一部需要の改 善も見られていたが、景気の回復状況及び建 築資材の高騰等による不動産市場への影響は 不透明である。 特段の変動は認められないが、北西方周辺で 土地区画整理事業が進捗中である。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％