別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 安芸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安芸 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　尾崎　真紀   TEL.

鑑定評価額 6,380,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸市庄之芝町１３６４番３ ｢庄之芝町７－１７｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 等が多い既成住宅地 域 南4m市道 水道、下水 あき総合病院前 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 安芸市中心部の既成住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 あき総合病院前駅南東 方 500m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、安芸市内の住宅地域一円であり、特に市中心部に代替性が高い。近隣地域は中心市街地南部に位 置する旧来からの住宅地域である。市街地に近いため利便性に優れるが、内陸部の新規分譲宅地に比して街路条件が劣 り、また、沿岸部近くに位置するため、津波懸念から地価は下落傾向が継続している。主たる需要者は安芸市在住の自 用の宅地取得を目的とする個人で、圏外からの流入は殆どない。中心価格帯は１０万円／坪程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の戸建住宅地域であり、取引は自用の宅地取得を目的とするものが中心であり、また、地域住民の人口減少、少子 高齢化を背景に賃貸需要は低く、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法は 適用しなかった。周辺地域における代替競争関係にある取引事例から試算した客観的かつ実証的な比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安芸 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [ 90.0] [104.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の宅地需要に対す る影響は軽微。人口減少、地域住民の少子高 齢化が進行している。 最寄に新駅が開設されたものの、地域に特段 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％