別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 9-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 364,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市布師田字源右衛門３９５０番１外 ②地積 　(㎡) 19,979   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2.5:1 工場 中規模工場が建ち並 ぶ機械関連の内陸型 工業団地 南22m国道、東側道 水道、ガス、下水 土佐一宮 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   130 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　    18,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 内陸型工業地域（高知機械工 業団地） 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 土佐一宮駅南西方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 機械関連の内陸型工業地域で、製造業の景況が足もとで幾分上向きとなってきたものの、新型コロナウイルス感 染症の影響から地価水準はやや様子見の状況が続いており、地価は暫く横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県中央に位置する工業地域全域で、特に内陸型の工業地との代替性が高い。需要者は県内事業者が典型的 であるが、県外からの需要も期待される。近隣地域内には津波想定が見られるため想定外の物件との比較においては競 争力が劣るものの、良好な街路条件やＩＣとの接近条件等を中心に、当該市場に対する選考性は高い。但し、昨年来、 新型コロナウイルス感染症の影響から横這いで推移している。なお、中心的価格帯は２万円／㎡前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は機械関連の工業地域で、事業の特殊性から工業施設に関する賃貸慣行が希薄で、収益還元法は適用しなかっ た。近年、需要者は、生産性のほか従業員の安全性をも考慮して行動することが一般的で、近時における取引事例を基 礎とする取引事例比較法の有用性は高く、本件比準価格も実際の取引事例から適正に比較されており信頼性が高い。よ って、本件では比準価格を重視しつつ、今後における市場の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として所得の下押し圧力が見られるが、 新型コロナウイルス感染症の落ち着きを受け 緩やかに消費や投資行動に持ち直しの動きが 見られつつある。 至近における高知東部自動車道が順調に工事 進捗中である以外、地域要因に特段の変動は 認められない。 変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％