別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 9-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.

鑑定評価額 330,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市仁井田字朝日ヶ丘４５９６番外 ②地積 　(㎡) 30,033   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 3:1 工場 工場、倉庫等が多い 臨海型工業地域 西15.5m道路、北側道 水道 高知 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   250 ｍ、南   280 ｍ、北   155 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鉄鋼材や木材の製材、加工、 流通拠点として機能している 工業団地 街 路 １５．５ｍ道路 交通 施設 高知駅　南東方 7.4km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用は現状のまま推移するものと考える。津波浸水想定区域内にあるが、地価の底値感等から、当分の間 、横這い傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大規模工業団地等である。主たる需要者は自己使用目的の法人である。浦戸湾の左岸に昭和３０年代頃か ら造成された臨海部の仁井田木材工業団地内（朝日ヶ丘地区）に位置する。中心価格帯は坪当たり３．６万円前後であ る。高知ＩＣへの接近性は比較的良好である。津波浸水想定区域に位置する。工場地の不動産ＩＤはやや回復傾向にあ るが、新型コロナ感染症の先行き不透明感は拭えない。地価は当面横這いか、やや下落傾向が続くと予測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、賃貸借市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は行っていない。一方、取引事例比較法は、要因比較 可能な事例が少なかったが、採用した事例は規範性ある立地条件の工業地域に存する画地規模の大きい事例で試算した 。比準価格は実証的で、規範性が認められる。本件では、比準価格を標準とし、他の標準地との検討を踏まえ、市場の 需給動向等に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [166.7] [103.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染症により先行き不 透明感は継続している。一部には景気の緩や かな持ち直しの動きも見られる。 特筆すべき変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.3 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％