鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１ＢＵ -1008	高知市		更地	（　）	ほぼ台形	北36m国道、東10.7m、角地		商業駐車場整備地区 (90,600)
b	２２０１ＢＵ -1009	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m国道、東15m、角地		商業駐車場整備地区 (90,600)
c	２２０１ＢＵ -1032	高知市		更地	（　）	不整形	東8.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,492)
d	２２０１ＬＭ -107	高知市		貸家建付地	（　）	長方形	南36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 284,900	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	259,262	100 [ 118.2]	219,342	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 250,000	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	250,253	100 [ 116.7]	214,441		214,000
c	(　 ) 169,996	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	172,425	100 [ 75.5]	228,377		228,000
d	(　 ) 141,297	100 [ 70.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,036	100 [ 91.8]	217,904		218,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.9	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	親族間等関係者取引	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -8.0
d	親族間等関係者取引	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 219,000 円／㎡]

高知 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,233,358	5,193,828	19,039,530	17,159,200	1,880,330	（　0.9474） 1,781,425	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	34,929,902 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	187.00	ＲＣ7	1,155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	233 ㎡	10.5 m x 23.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所。ＥＶ付き。いずれもフロア貸し。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の特性と対象地の個別性を考慮し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.50	87.9	149.87	3,466	519,449	5.0	2,597,245
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.50	87.9	149.87	2,200	329,714	3.0	989,142
							0.0	0
3～ 6	事務所	170.50	87.9	149.87	1,900	284,753	3.0	854,259
							0.0	0
7～ 7	事務所	132.00	84.4	111.41	1,800	200,538	3.0	601,614
							0.0	0
～

計		1,155.00	87.5	1,010.63		2,188,713		7,605,037
								0

⑨年額支払賃料	2,188,713 円　×　12ヶ月　＝　 26,264,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,010.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,264,556 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,101,164 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,163,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,605,037 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,966 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,233,358 円　　　　（　 104,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１ＧＮ（賃貸）　　　　-101	3,171 ( 3,164)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,701	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,480 円/㎡　月額支払賃料（　 3,466 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１ＮＹ（賃貸）　　　　-1008	2,949 ( 2,875)	100 [100.0]	[ 98.2] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,205,000 円	241,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,313,228 円	26,264,556　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 386,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,807,500 円	241,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,193,828 円　（　　　　　　 22,291 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	241,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 1,155.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,159,200 円（　　　　　 73,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,233,358 円
②総費用	5,193,828 円
③純収益　①－②	19,039,530 円
④建物等に帰属する純収益	17,159,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,880,330 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,781,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,929,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高知 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 5-6

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　植田　将司

TEL.

鑑定評価額

50,600,000 円

１㎡当たりの価格

217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市はりまや町１丁目１０８番｢はりまや町１－３－１９｣				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	不整形 1:2	店舗ＲＣ3	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	東36m国道	水道、ガス、下水	高知 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 35 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

電車通り沿いの中心的商業地
域

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

高知駅南方

720m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

はりまや橋に近接し、観光関連店舗等が多く見られる商業地域であり、特段の地域要因の変動はないが、新型コ
ロナウィルスの影響等から、市場流通性は低下しており、今後も暫く地価下落が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じく中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高知市中心市街地を形成する商業地域一帯で、主たる需要者は県内外の法人等を中心としている。近隣
地域は、高知市にあっては第一幹線街路である国道３２号沿いに位置し、ランドマーク的存在のはりまや橋にほど近く
、観光関連の店舗等が多く見られる立地環境にある。当該地域の中心価格帯は、更地で坪７０～７３万円程度が中心と
把握されるが、新型コロナウィルスの影響等から需要は相対的に低位で、地価はやや弱含みにて推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近年の建築費高騰の影響に加え、商業収益力の低下等から収益物件として新規投資に見合う賃料が見込めず、収益価格
は他の試算価格よりやや低位に得られた。一方で比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認めら
れることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較
考量して、かつ価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    219,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症は終息に至ってお
らず、経済情勢は先行き不透明感が強く、景
気動向及び不動産需要は不確実性が高い状況
となっている。

地域要因に特段の変動は認められないが、新
型コロナウィルスの影響等から、地価下落が
継続している。

個別的要因の変動は特に無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

-0.9 ％

３　試算価格算定内訳

高知 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１ＢＵ -1008	高知市		更地	（　）	ほぼ台形	北36m国道、東10.7m、角地		商業駐車場整備地区 (90,600)
b	２２０１ＢＵ -1029	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	西36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
c	２２０１ＢＵ -1007	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	北27m市道、東4.5m、南3.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,500)
d	２２０１ＬＭ -107	高知市		貸家建付地	（　）	長方形	南36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 284,900	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	259,262	100 [ 119.2]	217,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 216,321	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	211,995	100 [ 95.0]	223,153		223,000
c	(　 ) 148,870	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 65.0]	100 [ 107.0]	206,342	100 [ 97.0]	212,724		213,000
d	(　 ) 141,297	100 [ 70.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,036	100 [ 92.7]	215,789		216,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	親族間等関係者取引	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	親族間等関係者取引	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

高知 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,269,550	5,200,106	19,069,444	17,159,200	1,910,244	（　0.9474） 1,809,765	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	35,485,588 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	187.00	ＲＣ7	1,155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	233 ㎡	10.5 m x 23.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上層階事務所の各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

個別性及び地域性から標準的建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.50	87.9	149.87	3,386	507,460	5.0	2,537,300
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.50	87.9	149.87	2,370	355,192	3.0	1,065,576
							0.0	0
3～ 6	事務所	170.50	87.9	149.87	1,896	284,154	3.0	852,462
							0.0	0
7～ 7	事務所	132.00	84.4	111.37	1,795	199,909	3.0	599,727
							0.0	0
～

計		1,155.00	87.5	1,010.59		2,199,177		7,612,451
								0

⑨年額支払賃料	2,199,177 円　×　12ヶ月　＝　 26,390,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,010.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,390,124 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,190,380 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,199,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,612,451 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,269,550 円　　　　（　 104,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１ＧＮ（賃貸）　　　　-101	3,171 ( 3,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,709	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,400 円/㎡　月額支払賃料（　 3,386 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１ＨＨ（賃貸）　　　　-1005	2,945 ( 2,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,100
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,205,000 円	241,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,319,506 円	26,390,124　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 386,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,807,500 円	241,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,200,106 円　（　　　　　　 22,318 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	241,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 1,155.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,159,200 円（　　　　　 73,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,269,550 円
②総費用	5,200,106 円
③純収益　①－②	19,069,444 円
④建物等に帰属する純収益	17,159,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,910,244 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,809,765 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,485,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）