別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 3-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　植田　将司   TEL.

鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 高知市朝倉字田島丙２１９番１外 ②地積(㎡) 1,453  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 台形 1:2 田 周辺で宅地開発が進んでいる熟成度の高い地域 南西4.2m市道、三方路 水道 朝倉 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   40 ｍ、西  150 ｍ、南   75 ｍ、北   95 ｍ ②標準的使用 田 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ朝倉駅北東方の宅地見込 地地域 道 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 朝倉駅北東方 660m 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の 　将来予測 当該地域は熟成度の高い宅地見込地であり、周辺地域において小規模開発による宅地分譲も多く見られ、今後も 徐々に宅地化が進んでいくと予測される。 (3)最有効使用の判定 分割利用を前提とする戸建住宅の敷地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     28,900 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     28,800 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市内の市街地及びその辺縁に存する宅地見込地地域である。近隣地域はＪＲ朝倉駅北東方背後に位 置し、津波浸水懸念がないことから周辺にも小規模開発が多く見られ、熟成度が高い宅地見込地地域となっている。新 型コロナウイルス感染症の終息は未だ見えておらず、先行きは不透明であるものの、需要は比較的堅調で地価も底堅い 状況である。主たる需要者は宅地開発を目論む不動産業者等であり、中心価格帯は坪９～１０万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 当該地域は、周辺で宅地開発が進む熟成度の高い宅地見込地地域である。比準価格は、実際の取引事例を基に試算され たもので市場性を反映した実証的な価格である。一方控除法による価格は、想定要素も含まれるが、造成後の宅地価格 から造成工事費等を控除した価格であって、供給サイドから説得力を有する価格である。よって、比準価格及び控除方 式による価格を関連付けて、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     28,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症は終息に至っておらず、 経済情勢は先行き不透明感が強く、景気動向及び不 動産需要は不確実性が高い状況となっている。 地域要因に特段の変動要因は認められないが、津波 浸水懸念のないエリアであり、需要及び地価は概ね 堅調である。 個別的要因の変動は特に無い。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他