鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１ＦＳ -1010	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北14m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
b	２２０１ＢＵ -111	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、南6m、東4m、三方路		準工 (70,200)
c	２２０１ＢＵ -1007	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	北27m市道、東4.5m、南3.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,500)
d	２２０１ＬＭ -109	高知市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
e	２２０１ＢＵ -1011	高知市		更地	（　）	不整形	南36m国道、北10m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	94,110	100 [ 64.1]	146,817	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 74,102	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	126,024	100 [ 83.3]	151,289		151,000
c	(　 ) 148,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 107.0]	214,047	100 [ 140.6]	152,238		152,000
d	(　 ) 291,287	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	292,743	100 [ 104.0]	281,484		281,000
e	(　 ) 182,345	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	261,015	100 [ 169.9]	153,629		154,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	系列法人間売買	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
e	系列法人間売買	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

高知 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		周辺地域では共同住宅等は見られるものの、賃料水準の低下により、土地建物の投資額に見合った賃料水準とはなっておらず、空室率の上昇や建築費の高騰等もあり、新規投資の採算性を欠いており、事業収支の観点から画地規模に見合った賃貸用建物の想定が現実的でないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,060,989,707	940,986,267	12	427,000	3,131.70	221,000	4,410.00
⑧開発法による価格	120,003,440 円　　　　（　 144,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
836 ㎡	㎡		㎡		㎡	836.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
379.60 ㎡	4,410.00 ㎡	3,157.70 ㎡	1,252.30 ㎡	3,131.70 ㎡	ＳＲＣ・12F ( 33 戸) 95㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.4 ％）	（ 527.5 ％）	（ 377.7 ％）	（ 149.8 ％）	（ 71.01 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	378 ％	間口奥行	23.3 ｍ 29.1 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

427,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

代替競争関係にある分譲事例等より査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 427,000 円／㎡　　×　　 3,131.70 ㎡　　＝　　　　 1,337,235,900 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,337,235,900 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 221,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 227,630 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を基に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 227,630 円／㎡　　×　　　 4,410.00 ㎡　　＝　　　　 1,003,848,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,337,235,900 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 133,723,590 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,137,571,890 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	借入金利、開発利潤、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	66,861,795 円	( 5 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 61,994,256 円
	販売総額(2期)	66,861,795 円	( 5 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 57,487,771 円
	販売総額(3期)	1,203,512,310 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 941,507,680 円
収入合計		－	－	－	－	1,060,989,707 円
支出	建築工事費(1期)	150,577,245 円	( 15 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 142,280,439 円
	建築工事費(2期)	150,577,245 円	( 15 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 129,466,315 円
	建築工事費(3期)	702,693,810 円	( 70 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 549,717,368 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	80,234,154 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 74,393,108 円
	販売管理費(2期)	53,489,436 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 45,129,037 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	940,986,267 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,060,989,707 円　　－　　　　　　 940,986,267 円　　＝　　　　　 120,003,440 円 144,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高知 -48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -48

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　清水　卓

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市鷹匠町１丁目２１番２				②地積　(㎡)	836 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,378)
	1:1.2	共同住宅ＳＲＣ12	一般住宅や共同住宅が混在する中心部の住宅地域	南5.8m市道、東側道	水道、ガス、下水	高知 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 830 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部に近い利便性が高い住
宅地域

街

路

５．８ｍ市道角地

交通

施設

高知駅南西方

1.7km

法令

規制

商業
(100,378)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

シニア層の買替需要等により利便性が高い地域を中心に分譲マンションの新築等が見られる。建築費の高騰の影
響等があるものの価格時点では市場参加者の中心部におけるマンション適地に対する選好性は高い状況にある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 144,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高知市中心部の利便性が高い大規模画地や容積率が高い地域との代替競争関係が強い。主な需要者は県内
外のマンションデベロッパーである。近年、中心回帰等から中心部では分譲マンションの新築が見られる。近隣地域は
中心部に位置し利便性及び環境に優れ、県内外の市場参加者の需要に対して供給が少なく、地価は上昇傾向で推移して
いる。中心価格帯は市場参加者の規模、形態、売主の事情等、個別的な要因が多くその把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係が強い地域に所在する分譲マンション適地に係る事例を採用し各種補修正を適切に行って、
実証的で規範性の高い価格が得られた。開発法による価格はデベロッパーの投資採算性に着目した理論的な価格ではあ
るが、開発スケジュール等想定要素が介在し不確実性を伴う。本件では需給関係に立脚した比準価格を重視し、開発法
による価格を比較考量し、現在の市場や価格形成要因の動向等に留意し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチンによる感染症拡大懸念の減少に、低
金利、返済期間の長期化等が相俟って浸水想
定区域外の住宅地を中心に地価動向は安定的
に推移している。

中心部では分譲マンションの新築または建築
が計画されており利便性が高い分譲マンショ
ン適地に係る選好性は高い状況が継続してい
る。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１ＦＳ -1009	高知市		建付地	（　）	長方形	東11.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
b	２２０１ＢＵ -1027	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、中間画地		近商 (80,252)
c	２２０１ＦＳ -1010	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北14m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	２２０１ＢＵ -1005	高知市		建付地	（　）	不整形	西15m県道、中間画地		商業 (90,500)
e	２２０１ＢＵ -1054	高知市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、南5.8m、東6m、三方路		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,935	100 [ 135.0]	[ 106.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	198,545	100 [ 130.5]	152,142	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 145,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.5]	158,689	100 [ 101.3]	156,653		157,000
c	(　 ) 84,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	94,110	100 [ 61.7]	152,528		153,000
d	(　 ) 168,756	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	217,469	100 [ 149.6]	145,367		145,000
e	(　 ) 65,361	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 89.3]	114,363	100 [ 76.6]	149,299		149,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.2	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +19.0
a	買進み	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.4	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 +33.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.1	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.4	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -20.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

高知 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		周辺地域では、共同住宅が見られるものの、賃貸用の大規模な賃貸物件の供給が見られず、最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,060,989,707	940,986,267	12	427,000	3,131.70	221,000	4,410.00
⑧開発法による価格	120,003,440 円　　　　（　 144,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
836 ㎡	㎡		㎡		㎡	836.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
379.60 ㎡	4,410.00 ㎡	3,157.70 ㎡	1,252.30 ㎡	3,131.70 ㎡	ＳＲＣ・12F ( 33 戸) 95㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.4 ％）	（ 527.5 ％）	（ 377.7 ％）	（ 149.8 ％）	（ 71.01 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	378 ％	間口奥行	23.3 ｍ 29.1 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

427,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

代替競争関係にある分譲事例等により算定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 427,000 円／㎡　　×　　 3,131.70 ㎡　　＝　　　　 1,337,235,900 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,337,235,900 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 221,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 227,630 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を基に算定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 227,630 円／㎡　　×　　　 4,410.00 ㎡　　＝　　　　 1,003,848,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,337,235,900 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 133,723,590 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,137,571,890 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	66,861,795 円	( 5 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 61,994,256 円
	販売総額(2期)	66,861,795 円	( 5 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 57,487,771 円
	販売総額(3期)	1,203,512,310 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 941,507,680 円
収入合計		－	－	－	－	1,060,989,707 円
支出	建築工事費(1期)	150,577,245 円	( 15 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 142,280,439 円
	建築工事費(2期)	150,577,245 円	( 15 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 129,466,315 円
	建築工事費(3期)	702,693,810 円	( 70 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 549,717,368 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	80,234,154 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 74,393,108 円
	販売管理費(2期)	53,489,436 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 45,129,037 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	940,986,267 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,060,989,707 円　　－　　　　　　 940,986,267 円　　＝　　　　　 120,003,440 円 144,000 円／㎡