別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -43 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.

鑑定評価額 4,070,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市長浜字沖野林５４８７番６ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 周辺に農地が多く見 受けられる住宅地域 西7m市道 水道 高知 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    75 ｍ、南    30 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高知市の沿岸部に位置する住 宅地域で、付近には農地、太 陽光発電施設も多い。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 高知駅南方 9.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に位置し津波災害に対する警戒感により宅地需要は減退している。地価の下落傾向は続くものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市南方に所在する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は地縁等を有する者が中心で需給圏外 からの流入は殆ど認められない。近隣地域は沿岸部に位置し、津波災害に対する警戒感より宅地需要は著しく低位で推 移している。周囲には太陽光発電施設用地、農家住宅も多い。取引の個別性が大きく地価水準の把握が困難であるが、 坪当たり５万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 圏内の取引は基本的に自己所有によることが中心であること、開発制限の影響から賃貸市場が未成熟に推移してきたこ と等から、収益還元法の適用は行わなかった。一方、比準価格は取引自体が少ない市場特性との関連により事例を広範 にわたって収集せざるを得なかったが、市街化調整区域内の事例を採用することができ、実態を反映した試算価格が得 られた。本件では比準価格を中心に、市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染症により先行き不 透明感は継続している。一部には景気の緩や かな持ち直しの動きも見られる。 特段の変動は認められない。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％