別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -42 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　中村　健   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市円行寺字岩本８３３番５ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が多い住宅地域 南3.2m市道 水道 円行寺口 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 地すべり防止区域の指定を受 けている住宅地域 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 円行寺口駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内の過疎高齢化により土地需要は弱含み。地価は下落基調で推移するものと予測する。近隣地域の地価に対 する新型コロナの影響は殆ど見られないが、不確実な状態が暫く続くことが予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧高知市内の市街化調整区域内の圏域で、標準地は市街地の北方に形成された調整区域内住宅地と特に強 い代替関係が成立する。需要者は地縁性を有する者が典型的で転入者は少ない。調整区域内住宅としては比較的利便性 の高い立地にあるが、圏域内の過疎高齢化等の影響により、地価下落に歯止めが掛かり難い。近隣地域及びその周辺地 域における土地取引が少なく、需要の中心価格帯は把握が難しいが、単価で８～９万円／坪程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的での土地取引に概ね限定的な調整区域内の住宅地域であり、賃貸借市場が形成されているとは 言い難いため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法では、やや取引時点の古い事例をも採用せざるを得 なかったが、各事例の規範性を慎重に検討した上で比準価格を試算しており、採用資料も信頼性が高く、説得力が認め られる。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [116.9] [100.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向。県内の景気は緩やか ながら持ち直しの動きがみられるが、依然と して新型コロナに起因した不確実性の高い状 況が続いている。 不動産のあり方に特に変化は見られないもの の、圏域内の過疎高齢化が加速気味で土地需 要は弱含みの傾向。地域の地価水準は下落基 調で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.2 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％