別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -33 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濱田　英資   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市神田字片岡沢２１６４番８１ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 旭 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の住宅団地。都市計画道 路の開通で利便性が向上した 。 街 路 基準方位　北　４． ２ｍ市道 交通 施設 旭駅南東方 3.1km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は郊外の住宅地域で、道路環境の整備等もあり根強い需要が確認され、地価はほぼ横ばい水準で推移す るものと思われる。但し、新型コロナ・オミクロン株の感染動向に留意が必要である。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市南西部郊外の住宅地域一円に及ぶ。近隣地域は中小戸建住宅が区画整然と立ち並ぶ住宅団地であ るが、都市計画道路の開通により、郊外の路線商業地域等へのアクセスが容易になり、利便性が向上している。また、 津波による浸水懸念も小さいため、コロナ禍においても土地需要は堅調で、地価は横ばい乃至若干の下落水準で推移し ている。典型的な需要者としては、自用目的の個人が想定される。地価水準は坪あたり２１万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は熟成度の高い住宅地域で、共同住宅もみられるものの戸建住宅が中心であり、賃貸市場は未成熟である。こ のため、収益価格を試算することができず、比準価格の試算のみ行った。従って、実際の取引事例から求められた実証 的かつ客観的な価格である比準価格を中心とし、代表標準地の価格との均衡を確認のうえ、価格形成要因や地域経済の 動向等を考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [120.2] [100.0] 100 63,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地域の地価は、安全性や居住環境の優れ た地域を中心に安定的に推移している。今の ところコロナ禍の影響はほとんど認められな い。 浸水懸念が少ないことにくわえ、都市計画道 路が開通したことにより利便性が向上し、地 価は横ばい水準で推移している。 特に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％