別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -26 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　清水　卓   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市朝倉字鏡岩己２３７番６ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 東5.8m市道 水道、ガス 朝倉 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    10 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 高知市西部郊外に開発された 住宅地域 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 朝倉駅南方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 朝倉地区の住宅地域として今後も同様の住環境を維持すると予測する。周辺の新規分譲地との競合等により朝倉 地区周辺部に所在する当該地域の地価は、当分の間、弱含みからやや下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市南西部郊外の住宅地域である。主な需要者は市内在住の一次取得者で他地域からの流入も認められ る。朝倉地区では宅地供給可能な農地が存し、朝倉駅周辺や都市計画道路事業が進捗中の地域を中心に小規模開発が断 続的に見られる。当該新規分譲地の競合等により、朝倉地区周辺部の国道５６号南側に所在する近隣地域に対する需要 はやや低位にあり、地価は弱含みからやや下落傾向で推移している。中心価格帯は１７万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内では自己使用目的の取引が中心で、土地建物一体の投資額に見合う賃料水準が確保されておらず、事業収支の観 点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格は、各種補修正等は 適切に行われ、実証的で規範性の高い価格が得られた。快適性を重視する地域的特性から比準価格を標準に、代表標準 地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向にも留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [128.9] [102.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチンによる感染症拡大懸念の減少に、低 金利、返済期間の長期化等が相俟って浸水想 定区域外の住宅地を中心に地価動向は安定的 に推移している。 地域要因に特筆すべき変動は認められないも のの、朝倉地区周辺部の国道５６号南側に位 置する当該地域に対する需要は減退傾向にあ る。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.7 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％