鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１ＨＨ -104	高知市		更地	（　）	ほぼ整形	南5.2m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２２０１ＤＫ -1076	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.3m私道、中間画地		１中専土砂災害警戒区域 (60,172)
c	２２０１ＤＫ -1078	高知市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m道路、南東6m、準角地		１中専 (70,200)
d	２２０１ＤＫ -1080	高知市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西4m市道、北東3m、二方路		１中専 (60,160)
e	２２０１ＤＫ -1087	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,570	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	79,524	100 [ 104.0]	76,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	78,800
b	(　 ) 80,934	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	79,410	100 [ 103.0]	77,097		79,400
c	(　 ) 81,673	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	77,746	100 [ 102.0]	76,222		78,500
d	(　 ) 86,075	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,729	100 [ 106.5]	76,741		79,000
e	(　 ) 59,930	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 92.7]	75,450	100 [ 99.0]	76,212		78,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,800 円／㎡]

高知 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,443,699	453,483	1,990,216	1,676,280	313,936	（　0.9416） 295,602	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,426,130 円　　　　（　 44,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.10	ＬＳ2	147.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	196 ％	145 ㎡	10.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫ各階３戸　専有面積約２４．６㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段　共用廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.80	100.0	73.80	1,450	107,010	2.0	214,020
							0.0	0
2～ 2	住宅	73.80	100.0	73.80	1,490	109,962	2.0	219,924
							0.0	0
～

～

～

計		147.60	100.0	147.60		216,972		433,944
								0

⑨年額支払賃料	216,972 円　×　12ヶ月　＝　 2,603,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,603,664 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,031 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,439,633 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	433,944 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,066 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,443,699 円　　　　（　 16,853 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１ＮＹ（賃貸）　　　　-104	1,278 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	1,525	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１ＮＹ（賃貸）　　　　-103	1,416 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,461
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,600 円	22,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	130,183 円	2,603,664　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,700 円	22,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 453,483 円　（　　　　　　 3,127 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,900,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 147.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,676,280 円（　　　　　 11,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,443,699 円
②総費用	453,483 円
③純収益　①－②	1,990,216 円
④建物等に帰属する純収益	1,676,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	313,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	295,602 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,426,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高知 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 -25

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　畠山　照章

TEL.

鑑定評価額

11,400,000 円

１㎡当たりの価格

78,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市神田字西ノ川原４４６番３１				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,196)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域	南東4.9m市道	水道、下水	旭 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 35 ｍ、南 65 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

全面開通した都市計画道路の
北側背後に所在する既成住宅
地域

街

路

基準方位北４．９ｍ
市道

交通

施設

旭駅　南方

2.2km

法令

規制

１中専
(60,196)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内には特段の変動はない。当該地域は、周辺の都計道の開通で市域の中心や商業施設への接近性が向上、選
好性の高い地域となった。新型コロナの影響は希薄化、潜在的需要に支えられ、地価は回復傾向で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高知市内の一般住宅地域一円。中でも高知市郊外部の西部地域について選好性が強い。典型的需要者は高
知市内在住の一次取得者。近隣地域は、土佐道路南背後に所在する既成住宅地域を形成しており、周辺の都市計画道路
の開通による利便性の向上で選好性の高い地域となった。新型コロナの影響で一時弱含んだが、新型コロナの影響は希
薄化し、需要は回復傾向で、現在、地価は底堅く横ばい傾向で推移し、需要の中心は概ね２５～２７万円／坪と思料。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的需要者は居住の快適性・利便性の面から不動産を選択する者で、実際の取引事例を基に適切に要因比較を行って
求めた比準価格は、信頼性のある価格である。本件では、賃料が高く見込める１ＤＫタイプで建築することを想定し収
益価格も試算したが、自用を主とする地域で新規投資に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。
指定基準地としての価格からの推移を精査の上、比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知 -22                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     78,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染の沈静化、有効求人倍率の改
善傾向等を反映、住宅地市況は未だ総じて下
落傾向だが下落率は改善。今後は新株の影響
が注視される。

地域内に特段の変動はない。新型コロナの影
響が希薄化、都市計画道路の開通による利便
性の向上を反映、地価は需要回復で横ばい傾
向に復して推移。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

高知 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１ＫＨ -114	高知市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.7m市道、中間画地		１中専 (60,188)
b	２２０１ＨＨ -1010	高知市		更地	（　）	台形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２２０１ＨＨ -104	高知市		更地	（　）	ほぼ整形	南5.2m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２２０１ＨＨ -1011	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,826	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	71,115	100 [ 92.8]	76,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	78,900
b	(　 ) 65,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	68,880	100 [ 90.3]	76,279		78,600
c	(　 ) 78,570	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	79,524	100 [ 105.3]	75,521		77,800
d	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	58,824	100 [ 74.7]	78,747		81,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,800 円／㎡]

高知 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			評価対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価が把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,400,484	447,181	1,953,303	1,654,320	298,983	（　0.9416） 281,522	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,120,043 円　　　　（　 42,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.10	ＬＳ2	147.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	196 ％	145 ㎡	10.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

行政的条件及び周辺の賃貸市場の動向を考慮し、平均専有面積を２４．６㎡の１ＤＫタイプとし、各階２戸の３階建てを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放性の共用廊下を配置した結果

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.80	100.0	73.80	1,407	103,837	2.0	207,674
							0.0	0
2～ 2	住宅	73.80	100.0	73.80	1,481	109,298	2.0	218,596
							0.0	0
～

～

～

計		147.60	100.0	147.60		213,135		426,270
								0

⑨年額支払賃料	213,135 円　×　12ヶ月　＝　 2,557,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により、担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,557,620 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,396,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	426,270 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,400,484 円　　　　（　 16,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１ＩＨ（賃貸）　　　　-102	1,467 ( 1,435)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.5]	100 [100.0]	1,574	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,483 円/㎡　月額支払賃料（　 1,481 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１ＩＨ（賃貸）　　　　-103	1,353 ( 1,326)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,392
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,400 円	22,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	127,881 円	2,557,620　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,500 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 447,181 円　（　　　　　　 3,084 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 147.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,654,320 円（　　　　　 11,409 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,400,484 円
②総費用	447,181 円
③純収益　①－②	1,953,303 円
④建物等に帰属する純収益	1,654,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	281,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,120,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,200 円／㎡）