別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -14 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市五台山字東倉谷２６９０番６外 ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道 高知 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路よりやや低地に位置 する既存住宅団地 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 高知駅　南東方 6.4km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高知市東部の郊外に位置する既成住宅団地であり、地域要因は現状を維持すると予測する。地震による浸水被害 の懸念等により、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市東部郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は、高知市内居住の一次取得者で、他の地域から の転入は少ない。当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが、地震による浸水被害が懸念され、土地需要 は弱含みである。自然災害の懸念のほか、他の郊外の住宅地との競合等により、地価は下落傾向で推移している。土地 は、坪当たり１２万～１３万円程度の価格帯が中心であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域には、一般住宅のほかアパート等も見受けられるが、利便性がやや劣る地域であり対象標準地 の個別性からも投資に見合うだけの収益性が期待できない状況である。比準価格は、信頼性のある取引事例により試算 され市場の特性を適切に反映している。よって、本件では収益価格は試算せず、比準価格を標準とし、一般的要因及び 需要の動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 災害の非浸水エリア等を中心に一部需要の改 善も見られていたが、景気の回復状況及び建 築資材の高騰等による不動産市場への影響は 不透明である。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％