別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -13 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市種崎字下ユ４５０番 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる県道沿いの住宅 地域 北西6.2m県道 水道 高知 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    95 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 港湾部の県道沿道に一般住宅 、併用住宅等が見られる既成 住宅地域 街 路 基準方位　北６．２ ｍ県道 交通 施設 高知駅南東方 9.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 長期続く地価下落により、底値を探る状況が続くが、津波等自然災害への懸念等により宅地需要は減退している 。当該傾向は暫く、持続するものと考える。コロナ感染症の影響は未だ不透明。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市南部の土佐湾沿岸部住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁性を有する居住者等が中心で あり、他圏域からの流入は少ない。津波被害懸念から、長期に亘り地価下落傾向が継続してきた。地価の急激な下落に よる値頃感から一時、地価下落に縮小傾向が見られたものの、津波被害懸念は払拭されずまた仁井田地区との競合から 、近年における地価は下落傾向で推移している。取引の中心は更地で８～８．５万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では共同住宅等も散見される標準地の規模が小さく、賃料水準等を考慮すると収支採算の観点からは収益物件の想 定は現実性に欠けるため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、近時の取引事例を厳選した上で各種補修正等 は適切に行われ、実証的で規範的な価格が得られた。快適性を重視する地域的特性から、取引価格水準が指標とされ価 格決定されると認められるため、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向にも留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高知 -26                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に 回復傾向である。新型コロナ禍の終焉は未だ 見えず、今後の地価への影響は不透明な状況 。 地価下落傾向は長期に亘り継続しており近年 地価下落率は縮小傾向にあるが、津波等自然 災害への懸念等により、宅地需要の減退傾向 は継続している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％ -1.2 ％