別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -11 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濱田　英資   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市朝倉字八月田丙１６８５番１５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,164) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外山手の住宅地域 南4.1m市道 水道 朝倉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    25 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件等が劣る郊外の古い 住宅団地。一部土砂災害警戒 区域に指定されている。 街 路 基準方位　北　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 朝倉駅西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は高知市郊外の住宅団地であり、地域要因は安定的に推移する一方、地価については、街路条件等が劣 ることから、下落基調で推移すると予測される。新型コロナ・オミクロン株の感染動向に留意が必要である。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市西部郊外並びにいの町東部の住宅地域一円と判断した。近隣地域は比較的古い住宅団地であり、 新しい住宅団地に比して街路の幅員が狭い等、街路条件や居住環境がやや劣る。津波による浸水懸念は少ないものの、 街路条件等により需要は低調で、新型コロナウイルスの影響もあり、地価は下落基調で推移している。典型的な需要者 としては、自用目的の個人が想定される。地価水準は坪あたり１３万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ熟成度の高い住宅団地で、自用の戸建住宅が中心となっており、賃貸市場が 未成熟な状況である。このため、収益価格を試算することができず、比準価格の試算のみを行った。従って、実際の取 引事例から求められた実証的かつ客観的な価格である比準価格を中心とし、代表標準地の価格との均衡を確認し、価格 形成要因や地域経済の動向等を勘案のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [173.5] [104.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地域の地価は、安全性や居住環境の優れ た地域を中心に安定的に推移している。今の ところコロナ禍の影響はほとんど認められな い。 古くからの住宅団地であり、特段の変動要因 はないが、街路条件等が劣ることから、需要 は低調である。 特に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％