別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -6 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　小坂　雄一郎   TEL.

鑑定評価額 5,990,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市朝倉西町２丁目８６８番５ ｢朝倉西町２－８－１８｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,196) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南西4.9m市道 水道、下水 朝倉 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の小規模住宅団地 街 路 基準方位　北　４． ９ｍ市道 交通 施設 朝倉駅　南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市内の非浸水地域に位置する小規模一般住宅地域一円である。当該地域は、地盤の状況が不安定、 都心や小学校からやや遠いこと等から地価水準は低廉であるが、近傍にスーパー、銀行、病院等が所在し生活利便性は 保たれており、需要は一定程度維持されている。地価は人口減少によるパイの縮小からやや下落が続く。典型的な需要 者は自己使用目的の低廉な住宅を求める一般所得者層。新規物件は土地総額で６００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅は見られるが、地域内の街路条件、画地条件等では投資採算に見合った共同住宅を建てることが困難な ことや、需要者の視点が居住の利便性であることから収益価格が規範となっていないため試算しなかった。一方で、比 準価格は、競合関係が強い近年の事例を採用し、補修正及び要因比較も妥当でありその精度及び規範性は高い。よって 、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [118.0] [102.0] 100 57,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少から需要は縮小しているが、震災の 浸水懸念から非浸水地域の需要は堅調に推移 している。コロナ禍の影響は地価に顕現して いない。 特筆すべき変動は認められない。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％