別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -4 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市大津字金子甲９８２番３ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北6.3m市道 水道、下水 土佐大津 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    15 ｍ、南     5 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路の系統連続性低位な郊外 の住宅地域 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 土佐大津駅南方 650m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はやや郊外部に位置する住宅地域であって、地域要因は大きな変動は無く今後もこの状況は継続した状 態にて推移すると予測され、地価も暫く下落基調にて推移するものと予測される。コロナ禍の影響は不透明。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津地区を中心とした主に高知市東部の住宅地域一帯である。中心部からの接近性は概ね良好であり近 隣地域は津波浸水想定区域外であるが、幹線道路からの進入路が少なく、分譲時期が古い為街路幅員・系統連続性及び 街区整然性等やや低位な地域環境となっている。主たる需要者は市内在住の一次取得者が中心と把握される。需要はや や低位で地価は弱含みにて推移している。中心価格帯は、更地で坪１４～１６万円程度が中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、許容容積率が１００％と低く共同住宅等の収益物件は殆ど見られず、自用目的の取引が中心であるため、 収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、近時の取引事例を基に各種補修正、各要因比 較も適切に行われている事から、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。従って、本件においては比準 価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [137.5] [100.0] 100 44,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に 回復傾向である。新型コロナ禍の終焉は未だ 見えず、今後の地価への影響は不透明な状況 。 地域要因に特段の変動は認められず、値頃感 から地価下落率は縮小傾向にあるが、当該地 域での土地需要は依然として弱含みである。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.8 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％