別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 愛南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛南 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　長井　俊輔   TEL.

鑑定評価額 2,740,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南宇和郡愛南町御荘平城４３４２番 ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南7m町道 水道 宇和島 42.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ町 道 交通 施設 宇和島駅南方 42.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現況を維持しながら静態的に推移するものと予測する 。地価は住宅需要の減少傾向を反映し、下落基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛南町内に存する住宅地域を含む圏域と把握される。主たる需要者は当町に地縁性を有する一次取得者層 が中心であるが、人口減少及び高齢化が進み住宅需要は低調な推移を辿っている。また、東日本大震災以降、災害リス クへの関心が高まり、津波被害が想定される地域に対する需要は特に減少傾向が強くなっている。取引件数が限られ、 市場における中心価格帯の把握は困難であるが、目安となる価格帯は坪当たり７～８万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心と思料されることから、居住の快適性及び 利便性等を重視した価格形成がなされるものと判断される。なお、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益還元 法の適用は断念した。以上より、本件では、代表標準地との均衡性及び標準地の前年価格からの推移にも留意の上、市 場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛南 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [111.6] [103.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済の低迷が続く中、人口減少及び高齢 化が進んでおり、需要は逓減傾向にて推移し ている。 特段の変動要因は認められないが、地元経済 の低迷から、若年層の流出が継続している状 況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％