別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鬼北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鬼北 -1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　米田　知弘   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北宇和郡鬼北町大字出目１９２３番 ②地積 　(㎡) 473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する住宅地域 南5m町道 水道 出目 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北５ｍ町 道 交通 施設 出目駅北西方 140m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の店舗や併用住宅も散見される地域であるが、長期的には住宅地利用に純化しながら推移していく地域であ ると予測する。人口減少や地域経済の状況等から、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鬼北町中心部とその周辺の一般住宅地域、混在住宅地域を中心とした圏域である。需要者は町内の在住者 が中心であり、外部からの転入は少ない。付近は併用住宅等も散見される住宅地域として概ね熟成しており、町中心部 に近く比較的利便性は高いが、過疎化や地場産業の不振等から地価は下落傾向で推移している。当該地域の需要の中心 となる価格帯は土地単価で認識される傾向が強く、坪５万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する戸建住宅地に係る取引事例を収集のうえ適切に選択を行い、要因比較 においても標準地の特性・不動産市況等を踏まえて典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。収益価格は賃貸 市場が未成熟であるため試算することができなかった。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は低迷しており、地価の下落傾向が 続いている。なお、不動産市場において新型 コロナウイルス感染症の影響は見られない。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％