別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 内子 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   内子 -3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL.

鑑定評価額 2,500,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多郡内子町平岡甲１５１９番 ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西4.2m町道 水道 内子 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ町道 交通 施設 内子駅　南東方 3.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。人口減少や地域経 済の状況等から、地価は暫くは下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の内子地区と五十崎地区の住宅地域であり、特に五十崎地区の中心部及びその近郊との代替競争関係 が強い。需要者は町内在住の１次取得者層が中心であり、圏外からの流入は殆どない。農家集落の特性が強い地域であ り、町内における市場競争力は弱い。数少ない取引も、隣接地売買、縁故売買等によるものが多く、中心価格帯を把握 し難い状況である。なお新型コロナの土地価格への影響は殆どない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的が中心の地域であり、賃貸市場が成立しているとは言い難く、数少ない取引事例も自己使用目的によるも のが殆どであることから、収益価格の試算は現実的ではない。一方、比準価格は規範性の高い取引事例により導かれて いることから、比準価格を採用しつつも、周辺標準地価格との均衡、さらに市場の特性に留意して鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化が進むなかで、地域経済の停滞、 返済能力の低下など、社会的・経済的要因の 影響が今後も懸念される。 価格に影響を与えるような地域要因の大きな 変動はなく、旧来からの住宅地域であること から、依然として需要は低調なまま推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％