別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 内子 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   内子 -1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　長井　俊輔   TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多郡内子町内子１７９０番 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ商店街背後の既成 住宅地域 南東3.5m町道 水道、下水 内子 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ町道 交通 施設 内子駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、商店街背後に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現況を維持しながら静態的に推移するもの と予測する。地価は値頃感が認められるが、景況感は芳しくないため、下落基調は持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧内子町に存する住宅地域を含む圏域と把握される。主たる需要者は当町に地縁性を有する一次取得者が 中心である。中心部の利便性の高い地域においては、希少性から需要は比較的堅調さがうかがえるものの、人口減少及 び高齢化による需要者層の縮小もあり、全般的には低調な推移となっている。なお、当地域のような上位エリアにおけ る価格帯は、坪当たり１５～１６万円程度、総額で１，０００万円程度迄と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心と思料されることから、居住の快適性及び 利便性等を重視した価格形成がなされるものと判断される。なお、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益還元 法の適用は断念した。以上より、本件では、標準地の前年価格からの推移にも留意の上、市場実態を反映した比準価格 を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済の低迷が続く中、人口減少及び高齢 化が進んでおり、需要は逓減傾向にて推移し ている。 特段の変動要因は認められないが、地元経済 の低迷から、若年層の流出が継続している状 況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％