別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 砥部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砥部 -1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　武志   TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予郡砥部町高尾田７９６番 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南4m町道 水道、下水 いよ立花 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 いよ立花駅南方 6.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。居住環境に大きな変化は見られないことから、現状を 維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高尾田地区を中心に麻生地区、宮内地区等を中心とした住宅地域一円である。需要者は、砥部町に居住 する３０～４０歳代の一次取得者層が中心であるが、松山市からの流入もみられる。規模等の個別性により単価が異な るものの、坪１５～２０万円程度の取引が中心価格帯と認められ、土地総額は、６００～８００万円程度で、新築戸建 分譲は総額２，５００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が多い地域で、戸建住宅の賃貸は投資採算性が低く、画地規模からみても収益価格は試算できな かった。本件においては、市場の実態を反映した現実の取引事例を採用して求めた比準価格を採用し、代表標準地価格 及び前年価格との検討を行い、かつ近隣地域における需給動向、市場競争力の程度等も勘案して、鑑定評価額を上記の とおり決定した。なお、コロナ禍における当地域の地価への影響は特にない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [144.0] [103.0] 100 56,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部に弱い動きが見られるものの 、全体的に持ち直しつつあり、ワクチン接種 への期待感が出てきた。 砥部町は、人口減少率、高齢化率ともに県平 均とほぼ同水準の地域であり、緩やかな衰退 傾向が続いている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％