別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松前 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松前 -3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　清田　明弘   TEL.

鑑定評価額 9,960,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予郡松前町大字浜字仁右衛門１１４０番８ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m町道 水道 地蔵町 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    55 ｍ、南    55 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 地蔵町駅北東方 650m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、松前町南部の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現在と同様の居住環境が維持されるもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、松前町の標準住宅地域とした。需要者の中心は、圏域内に居住する３０～４０歳代の一次所得者層であ り、松山市からの流入者も見られる。当該地域は、町中心部に比較的近く利便性も良好であるものの、地価はやや下落 傾向で推移している。市場の中心となる土地の価格帯（総額）は１，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が多く自用目的での取引が中心である。標準地の画地が小規模であることから収益物件を想定す ることが非現実的であり、収益価格を求めることが出来なかった。よって信頼性が高く、妥当性を有している比準価格 を標準とし、収益価格を求めることが出来なかったことを再検討し、更に、前年価格及び代表標準地価格との均衡も考 慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [128.0] [100.0] 100 61,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済は依然として停滞している。土地の 需要も依然として下落傾向にある。 地域要因に特に変動は見受けられない。地価 はやや下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％