別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 久万高原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久万高原 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　清田　明弘   TEL.

鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上浮穴郡久万高原町久万２６７番１ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が存在する路線商業 地域 西15m国道、三方路 水道、下水 いよ立花 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    35 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 いよ立花駅南東方 28.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 人口の減少等により、商業地需要は低迷しているが、当該地域は、旧久万町中心部の路線商業地であり、今後も 現在の利用状況が継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、旧久万町の路線商業地域及び町中心部等における商業地域とした。需要者の中心は、地縁性を有する個 人事業者であるが、町外の企業及び沿道サービス業を営む事業者も見られる。地方経済情勢等により町内商業地の需要 は弱含みで、地価は依然として下落傾向で推移しており、圏域内での商業地の取引事例はほとんど無く、需要の中心と なる価格帯を見い出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域周辺は、自己使用の店舗、事業所等が主で、賃貸事例はほとんど無いことから、収益還元法を適用することが 出来なかった。一方、比準価格は、取引時点の古い事例を採用しているが、町内の路線商業地として妥当性を有してい ると判断されることから、比準価格を標準とし、更に近隣地域の市場動向及び前年価格との均衡も考慮し鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久万高原町は高齢化、人口減少、過疎化が進 行しており、地方経済の低迷等からも、土地 需要は減退し、地価は下落傾向が続いている 。 地域要因に特に変動は見受けられないが、既 存商業地は衰退傾向にあり、地価は依然とし て下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％