別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東温 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 5-2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　武志   TEL.

鑑定評価額 94,300,000 円  １㎡当たりの価格 64,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市牛渕字砂子地１０４７番１外 ②地積 　(㎡) 1,458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 不整形 1:3.5 事務所兼倉庫 Ｓ3 店舗、事務所等が見 られる路線商業地域 南東25m国道 水道、下水 牛渕団地前 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   250 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 沿道サービス施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 牛渕団地前駅南西方 500m 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は店舗、事業所等が見られる路線商業地域として熟成しつつあり、今後も現状と同様の利用状況が維持 されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道サービス施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -5.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東温市・砥部町及び松山市南東部の郊外型路線商業地域一円と認められる。需要者は地元資本の法人又は 事業者等が中心である。圏内では大型スーパー、物販店等の出店も一巡し、新規店舗の出店はほとんど見られない。土 地取引は極端に少ない状況が続いているが、需要の中心は規模１５０～５００坪程度、単価２０～２２万／坪前後であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当市における商業地の取引は極端に少ないため砥部町の取引事例も採用したが、現実的で信頼性は高い。 一方、地域内は自己使用物件がほとんどで賃貸市場が熟成しているとは認められず、標準的な賃料の把握が困難なため 収益価格は試算できなかった。以上より、信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。なお、コロナ禍に おける当地域の地価への影響は特に見られない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東温市は人口、世帯数とも堅調であったが数 年前から減少に転じている。松山市などの大 型商業施設への客足の流出が続いている。 幹線道路沿いへの新規店舗等の進出も減少し 、商業地の取引は極端に少ない状態が続いて いる。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％