別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東温 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 -5 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹哉   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市田窪字井手ノ上３２６番３ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 西3.8m市道 水道、下水 田窪 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．８ ｍ市道 交通 施設 田窪駅南方 400m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、農家住宅等が見られる地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価 水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東温市の住宅地域であるが、特に代替競争の関係が強いのは市街化調整区域内の住宅地域である。需要者 の中心は旧重信町に居住する３０～４０代の一次取得者層あるいは何らかの地縁性を有している者と考えられる。市街 化調整区域であり、供給は限定的で取引は少ない。土地は１００坪程度で１，２００万円前後が需要の中心となってい る。近年の取引市場は緩やかな下落傾向で推移しており新型コロナの影響はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅を中心とした地域であり、賃貸市場の熟成度は低いため収益価格は試算を断念した。取引 事例は規範性の高いものが得られており、これらより求めた比準価格は妥当性を有するものと判断される。よって比準 価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による景気減速から緩やかではある が回復傾向にある。東温市の地価への影響は ほとんど見られない。 田窪地区における松山自動車道のスマートＩ Ｃの工事が進行中。市街化調整区域内の取引 は低迷し、地価は依然下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％