別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 東温 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　琢哉   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市北方字川上甲２２４１番２ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、農地等が混在 する既成住宅地域 西3.8m市道 水道、下水 横河原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．８ｍ市道 交通 施設 横河原駅　東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり環境に大きな変化は認められず需要の弱い状況はしばらく続くと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川内地区を中心とした市東部における広域的住宅地域一円。特に代替競争関係が強いのは川内地区東部で あり中心需要者層は３０歳代から４０歳代の１次取得者層である。川内地区中心部の開発分譲地においては㎡当たり４ 万円を超える値付けがされている。地区中心部の既存住宅地においては概ね㎡当たり４万円を超えた取引が散見される 。需要中心価格帯は㎡当たり概ね３万５千円程度と判定。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域であり賃貸市場未成熟であることから賃貸想定は非現実的である。したがって収益価格 試算は適用外とした。以上のことから本件においては住宅地域としての利便性、快適性等選好性の程度を比較要因とし て求めた比準価格を中心に近隣地域における需給動向及び市場競争力の程度を考慮し、且つ代表標準地価格等との検討 を行い熟考した結果、比準価格を以て鑑定評価額とすることを妥当と判断し上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東温 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [114.0] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東温市の生産年齢人口は減少傾向が続いてい る。 川内地区の分譲地は価格帯を反映し概ね順調 に販売が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％