別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東温 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹哉   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 60,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市志津川字力石甲１１３３番３５ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m道路 水道、下水 田窪 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 田窪駅北東方 600m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。地価は緩や かに下落しており、今後もやや弱含みで推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東温市の住宅地域であるが、特に代替競争の関係が強いのは旧重信町の市街化区域内の住宅地域である。 需要者は市内居住の３０～４０代の一次取得者が中心である。中心となる価格帯は土地は１，３００万円前後、新築の 戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心となっている。大量の宅地供給がなされていた志津川地区での土地区画整 理事業は終了した。近年の取引市場は緩やかな下落傾向で推移しており新型コロナの影響はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、戸建住宅の敷地としての利用が最有効使用である。立地条件等に よりアパート等の賃貸物件の想定は非現実的であり、収益価格の試算は断念せざるを得なかった。比準価格は規範性の 高い事例を採用し、標準地に近い事例を重視して信頼性の高い価格が求められた。したがって比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [132.1] [101.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による景気減速から緩やかではある が回復傾向にある。東温市の地価への影響は ほとんど見られない。 田窪地区における松山自動車道のスマートＩ Ｃの工事が進行中。土地区画整理事業の宅地 分譲が終了し、住宅地の供給が減少している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％