別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西予 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西予 5-2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西予市宇和町卯之町２丁目４２６番外 ②地積 　(㎡) 470   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.2 店舗 ＲＣ2 低層店舗が建ち並ぶ 駅前の商業地域 北東12m国道、背面道 水道、下水 卯之町 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 卯之町駅北東方 140m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧宇和町の中心部に存する国道沿いの商業地域である。今後とも現状の環境の中、同様の利用状況が 維持されるものと予測する。近隣地域及びその周辺地域の土地需要は当面安定して推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧宇和町中心部及びその周辺地域を中心とした商業地域及び商住混在地域を包含する圏域。需要者の中心 は旧宇和町に所在、地縁を有する法人、個人事業者であるが、幹線道路沿いを中心とした地域においては旧宇和町外か らの流入需要も存する。近隣地域及びその周辺地域においては供給は少ないが、土地需要は従来から比較的安定して存 している。圏域内においては商業地の取引が少ないゆえ、近隣地域等における需要の中心的な価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は自己使用目的の店舗、事務所が中心である賃貸市場が成熟していない地域ゆえ、収益価格は試算し得なか った。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性のある取引事例から適正に求められ たもので、市場価値を適切に反映している。よって本件では当該地域の地域的特性を勘案し、前年標準地価格との検討 を踏まえ、周辺の標準地価格等にも留意し、結果、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧宇和町では中心部及びその周辺地域は交通 利便性が高く他地域からの流入も見込める状 況であるが、他の地域は過疎化が進行し衰退 傾向にある。 地域の土地需要は安定しているが、出店等は 定期借地権によるものが多く商業地取引件数 は少ない状況で、コロナ禍の地域地価への影 響も把握し難い。 個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力 は普通程度である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％