別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西予 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西予 -3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西予市宇和町卯之町２丁目６６４番 ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 卯之町 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     8 ｍ、南    85 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 卯之町駅北西方 500m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧宇和町中心部に近い、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした熟成した住宅地域で、今後とも現状の住 環境の中、同様の利用状況が継続されるものと予測する。地域の地価は当面安定して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧宇和町中心部及びその周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は旧宇和町に居住及び地縁を有す る３０～４０歳代の一次取得者層であるが、周辺市町等からの流入需要も認められる。圏域内には宅地分譲も散見され 、また近隣地域等は比較的利便性良好な住宅地域であることから、土地需要は底堅く推移している。近隣地域及びその 周辺地域における需要の中心的な価格帯は、土地６０～７０坪程度で単価１０万円／坪前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は自己利用物件がほとんどである賃貸市場が熟成していない地域等ゆえ収益価格は試算し得なかった。本件 では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適切に求められ、市場 の実態を適切に反映している。よって本件では近隣地域の地域的特性を勘案し、前年標準地価格との検討を踏まえ、周 辺の標準地価格等にも留意し、結果、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧宇和町では中心部及びその周辺地域は交通 利便性が高く他地域からの流入により活性化 しているものの、他の地域は過疎化が進行し 衰退傾向にある。 地域は旧宇和町中心部に近接した比較的利便 性良好な地域で、土地需要は底堅く地価は安 定している。コロナ禍の地域地価への影響は あまり感じない。 個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力 は普通程度である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％