別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 四国中央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四国中央 9-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明   TEL.

鑑定評価額 1,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四国中央市三島中央１丁目字陣屋２３２８番 ②地積 　(㎡) 32,810   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1.5 倉庫 Ｓ1 製紙関連の大中規模 倉庫が建ち並ぶ臨海 工業地域 南西17m道路、四方路 水道 伊予三島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   270 ｍ、南   390 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 156.0 ｍ、奥行　約　　 211.0 ｍ、規模　　    33,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立地に存する臨海工業地域 で５万トン級タンカーが接岸 可能な大型岸壁が整備済み 街 路 １７ｍ道路 交通 施設 伊予三島駅　北方 1.2km 法令 規制 （都） 準工 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 四国中央市における製紙業等を中心とする工業用地であり、需要は概ね堅調に推移している。しかし新型コロナ の影響により、基幹産業の業況や不動産市況の先行きには不透明感があり、今後の動向に注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は四国中央市を中心とする周辺市を含む臨海工業地域一円である。市場参加者は物流倉庫等の建設を目的 とする主として四国中央市内の製紙業関連の法人が中心である。四国最大級の大型岸壁が整備された流通業務地域であ り、周辺では物流倉庫等が多く見られ、土地需要は概ね堅調である。臨海工業地の取引は少なく、取引される価格はま ちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は三島中央臨海部の物流倉庫を中心とする工業地域である。比準価格は、工場地の取引事例が少ないため広 範囲から採用しているが、適切に補修正を行い信頼性の高い試算価格を得たものと考える。収益価格は自用目的の倉庫 が殆どであり、賃貸市場が成立していないため試算することはできなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格 を採用し、広域的地価バランス及び隣接市の公示地とのバランスにも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナが製紙業を中心とする基幹産業に 及ぼす影響は、製造品種によってまちまちで ある。工業地の需要は比較的安定的に推移し ている。 地域要因に特段の変動はない。大型岸壁が整 備された臨海工業地域である。製紙関連の工 場や物流倉庫等の需要は概ね堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％