別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 四国中央 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四国中央 5-3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　合田　英昭   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四国中央市土居町小林１１８４番１ ②地積 　(㎡) 418   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 店舗 Ｓ1 中小規模の店舗等が 見られる路線商業地 域 北12m国道 水道 伊予土居 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 伊予土居駅南東方 920m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　幹線道路沿いの路線商業地域だが、郊外部に位置し、同一需給圏外へ顧客の流出が続いていることから、衰退 傾向が続き、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、四国中央市のうち土居町及び四国中央市郊外部の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内の中小の 商業事業者で、周辺市域からの転入者は少ない。幹線道路沿いの路線商業地域だが、同一需給圏外へ顧客が流出してお り、収益性が低下していることから、需給は弱含んでいる。土居町内では、新規店舗の出店や、商業地の取引が少ない ため、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己所有の低層店舗が中心の地域で、賃貸物件に対する需要が少なく、賃貸市場が成立していないため、収益価格は 試算できなかったが、比準価格は類似地域の４事例から、適切に試算されており、信頼性が高い。自己使用目的での取 引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、鑑 定評価額を、上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナの地場産業への影響は業種によ り異なり、工場や倉庫への設備投資意欲が堅 調な企業もあり、不動産市況はまちまちな動 きになっている。 　土居町の幹線道路沿いの路線商業地域であ り、市中心部や隣接市に顧客の流出が続き、 需給は弱含んでいる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％