別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 四国中央 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四国中央 -7 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明   TEL.

鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四国中央市土居町土居３０１番４ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 西4m私道 水道 伊予土居 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       216 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 伊予土居駅北方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成した地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。郊外部の住宅地需 給は弱く、新型コロナの影響による地域経済の先行き不透明感もあり、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね四国中央市の土居町及び豊岡町の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏のうち同町内の居住者が大 半を占める。土居町の中心部に位置し利便性の高い地域ではあるが、転入が敬遠される傾向も認められ、同一需給圏外 からの転入者は少ない。近隣地域内では土地取引も少なく、地縁的な需要が主となっている。土地取引は単発的なもの で、その価格帯もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格について、広範囲ではあるが規範性の高い複数の事例を採用し、実証的な価格を試算し得たものと考える。 収益価格については、周辺地域においては賃貸市場の成熟の程度が低く、事業収支の観点から共同住宅を想定すること が非現実的であるため試算を断念した。よって、信頼性の高い複数の事例を基礎とする実証的な比準価格を採用し、前 年価格との変動率及び周辺の標準地価格等も参考にして、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナが製紙業を中心とする基幹産業に 及ぼす影響は、製造品種によってまちまちで ある。不動産市況は二極化・選別化傾向が強 まっている。 地域要因に特段の変動はない。旧土居町中心 部の住宅地域であり、利便性は比較的高い地 域だが、郊外部（旧土居町）の住宅地需要は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％