別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊予 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊予 5-3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　高月　新介   TEL.

鑑定評価額 78,700,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予市下吾川字馬塚９４３番３ ②地積 　(㎡) 994   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 診療所 Ｗ2 店舗、事業所等が多 い路線商業地域 西34m国道 水道、下水 鳥ノ木 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３４ｍ国道 交通 施設 鳥ノ木駅西方 650m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの商業地域であり、今後も現況を維持するものと予測する。背後に住宅地域も広く展開しているが、松 山市や松前町の同一路線地域に対して劣勢に位置しており、地価は微減傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山圏域南部～南西部の路線商業地域を中心とした圏域、需要者は地元事業者や県内外の沿道サービス事 業者が中心である。路線商業地域は物件売買が少なく、事業用借地による出店も多いことや、業種により立地規模が異 なること等から容易にその中心的価格帯を指摘し難い状況にある。なお、新型コロナによる不動産市場への影響は不透 明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 沿道商業地域での取引は少ないが、同一路線沿い等の取引事例により求められた比準価格は実証的かつ説得力を有する 。一方、建物賃貸需要は乏しいことから、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価 格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間における地価動向等を検討し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊予 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 63.0] [100.0] 100 78,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山圏域内での相対的な地位は、やや劣性で あり、住宅地は一部に底値感が見られるが、 商業地需要は低迷した状態にある。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％