別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 伊予 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊予 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　往美   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予市下三谷字中小路１４３１番４ ②地積 　(㎡) 501   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東5.2m市道 水道 伊予横田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．２ ｍ市道 交通 施設 伊予横田駅南西方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等の混在する調整区域内の住宅地域であり、今後もこの住環境を維持するものと予測する。 地価はなお下落傾向で推移すると見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊予市郊外の市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者の中心は、同一圏内の地縁・血縁者等で、市場 はきわめて狭い。需要が限られているため、地価水準はなお弱含みである。画地の規模はまちまちで、取引も少なく、 取引の中心となる価格帯は特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域およびその周辺は、市街化調整区域内の農家集落地域で、賃料市場は成立しておらず、収益価格は求め得なか った。よって取引実勢を反映した比準価格を中心に、前年価格および周辺の公示価格等との均衡を勘案し、地域の不動 産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地需要は弱含みに推移して来た上にコロナ 禍が追い打ちをかけたが、市場は先行きが見 通せず、地価下落の程度は従来通り小幅に推 移している。 地域要因の変動は格別に認められない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％