別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊予 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊予 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　高月　新介   TEL.

鑑定評価額 9,290,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予市下吾川字北西原２０２５番２６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 東4m市道 水道、下水 新川 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ４ｍ市道 交通 施設 新川駅北方 470m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成しており、今後も現況の居住環境を維持するものと予測する。周辺地域では市街地介在 農地や既存住宅敷地を素地としたミニ開発分譲も見られ、地価は微減または横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧伊予市市街地地域やその周辺の住宅地域を中心とした圏域、需要者は地元一次取得者を中心に、旧市外 からの転入者も認められる。付近は一般住宅地域として熟成しており、市街地中心部に近い利便立地であるが、松山圏 域内での相対的な地位の後退から地価は微減傾向で推移している。土地価格は坪１０万円台後半、新規分譲物件は建物 込みで２５００万円前後が中心的な流通価格帯である。なお、新型コロナによる不動産市場への影響は不透明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、現実の取引事例により求められた比準価格は実証的かつ説 得力を有する。一方、標準地の画地条件は収益物件の想定が非現実的なため、収益価格は試算しなかった。従って、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去 １年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [150.2] [101.0] 100 52,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山圏域内での相対的な地位は、やや劣性で あり、住宅地は一部に底値感が見られるが、 商業地需要は低迷した状態にある。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％