鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大洲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｙ -1022	大洲市		建付地	（　）	長方形	北東4.8m市道、中間画地		（都）商業 (80,288)
b	２２Ｋ１Ｙ -1028	大洲市		更地	（　）	不整形	西12m県道、北5m、角地		（都） (80,200)
c	２２Ｋ１Ｙ -1025	大洲市		更地	（　）	ほぼ整形	北5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２２Ｋ１Ｙ -1023	大洲市		更地	（　）	ほぼ整形	南西7.8m市道、南東6.3m、角地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,447	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	49,551	100 [ 104.0]	47,645	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,600
b	(　 ) 27,219	100 [ 70.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	41,849	100 [ 87.9]	47,610		47,600
c	(　 ) 47,700	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	58,194	100 [ 122.0]	47,700		47,700
d	(　 ) 54,448	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	50,585	100 [ 106.9]	47,320		47,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,600 円／㎡]

大洲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,934,497	798,615	3,135,882	3,028,210	107,672	（　0.9384） 101,039	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,981,157 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大洲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	125.00	ＬＳ2	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	360 ％	161 ㎡	6.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階１ＬＤＫタイプ（平均専有面積約５９㎡）２戸を想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

地域の同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	95.0	118.75	1,650	195,938	6.0	1,175,628
							0.0	0
2～ 2	住宅	125.00	95.0	118.75	1,245	147,844	3.0	443,532
							0.0	0
～

～

～

計		250.00	95.0	237.50		343,782		1,619,160
								0

⑨年額支払賃料	343,782 円　×　12ヶ月　＝　 4,125,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保する

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,125,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,269 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,919,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,619,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,382 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,934,497 円　　　　（　 24,438 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ１　　　　-356	1,458 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,617	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,658 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ１　　　　-357	1,515 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,679
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大洲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,500 円	37,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	165,015 円	4,125,384　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,300 円	37,900,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 798,615 円　（　　　　　　 4,960 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,900,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,028,210 円（　　　　　 18,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,934,497 円
②総費用	798,615 円
③純収益　①－②	3,135,882 円
④建物等に帰属する純収益	3,028,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	107,672 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	101,039 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 628 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,981,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大洲 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大洲 5-1

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　大西　泰祐

TEL.

鑑定評価額

7,660,000 円

１㎡当たりの価格

47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大洲市常磐町字東側８８番１外				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (80,360)
	1:5.5	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北西6m県道	水道、下水	伊予大洲 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 55 ｍ、南 135 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

６ｍ県道

交通

施設

伊予大洲駅南東方

480m

法令

規制

（都）商業
(80,360)

⑤地域要因の将
　来予測

高速道路ＩＣに近い国道沿線の路線商業地域に商業の中心が移行しており、在来商店街としての商業繁華性は低
下するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧大洲市内及び旧長浜町内ほぼ全域の商業地域及び商業系用途を含む地域で形成される圏域。需要者は地
元の法人、個人事業者が中心であり、圏域外からの需要は少ない。旧来からの中心部商業地域では取引自体が少ないう
えに、散見される取引は相続や縁故関係の事情含みのものや場所的限定に起因する事情含みのものが多く、店舗地需要
は依然として減退したままである。商業地では複合取引が中心であり、需要の中心となる価格帯等は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は既存の商業地域であるが、収益性に着目した取引は少なく、取引があった場合でも自用目的の取引が多い地
域である。したがって、収益価格は比準価格に対して低位に導出された。以上のことから、本件では現実の取引市場を
反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考とするに留め、周辺標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大洲市の新設住宅着工数は平成３０年を底に
令和元年１８０戸、令和２年１９８戸と回復
した。令和３年は少し減少したとの業者感覚
があるとのこと。

東大洲地区の国道沿線路線商業地域に店舗等
が集積しつつあり、既存商業地域の相対的地
位低下が顕著である。

特になし。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大洲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１ -1008	大洲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.2m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２２Ｋ１Ｙ -1020	大洲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、東2.5m、二方路		（都）１住居土砂災害警戒区域 (60,160)
c	２２Ｋ１Ｙ -1021	大洲市		建付地	（　）	長方形	南4.2m市道、西3.5m、角地		（都）近商 (90,200)
d	２２Ｋ１Ｙ -1022	大洲市		建付地	（　）	長方形	北東4.8m市道、中間画地		（都）商業 (80,288)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,484	100 [ 60.0]	[ 98.8] 100	100 [ 45.0]	100 [ 69.9]	39,179	100 [ 82.8]	47,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,300
b	(　 ) 16,391	100 [ 45.0]	[ 98.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 80.8]	46,598	100 [ 96.0]	48,540		48,500
c	(　 ) 13,015	100 [ 100.0]	[ 93.5] 100	100 [ 30.0]	100 [ 88.3]	45,938	100 [ 98.0]	46,876		46,900
d	(　 ) 53,447	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	49,551	100 [ 104.0]	47,645		47,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
a	その他	％／月 -0.20	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.15	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -11.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,600 円／㎡]

大洲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,942,638	798,957	3,143,681	3,028,210	115,471	（　0.9384） 108,358	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,124,667 円　　　　（　 13,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大洲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＬＳ2	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	360 ％	161 ㎡	6.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆフロア貸し店舗、２Ｆ１ＬＤＫタイプ（平均専有面積約５９㎡）

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	95.0	118.75	1,651	196,056	6.0	1,176,336
							0.0	0
2～ 2	住宅	125.00	95.0	118.75	1,250	148,438	3.0	445,314
							0.0	0
～

～

～

計		250.00	95.0	237.50		344,494		1,621,650
								0

⑨年額支払賃料	344,494 円　×　12ヶ月　＝　 4,133,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,133,928 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,927,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,621,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,942,638 円　　　　（　 24,488 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ１　　　　-310	1,127 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,657	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,655 円/㎡　月額支払賃料（　 1,651 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ１　　　　-311	1,470 ( 1,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,652
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大洲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,500 円	37,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	165,357 円	4,133,928　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,300 円	37,900,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 798,957 円　（　　　　　　 4,962 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9384

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,900,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,028,210 円（　　　　　 18,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,942,638 円
②総費用	798,957 円
③純収益　①－②	3,143,681 円
④建物等に帰属する純収益	3,028,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	115,471 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	108,358 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 673 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,124,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200 円／㎡）