別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 大洲 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大洲 -5 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　浩   TEL.

鑑定評価額 2,040,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大洲市長浜甲５９３番３ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (80,200) （その他） (80,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m市道 水道 伊予長浜 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 伊予長浜駅西方 700m 法令 規制 （都） １住居 (80,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は海岸に近い既成の住宅地域であり、今後も現在の住宅環境を維持するものと予測する。過疎化、高齢 化の進行で地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大洲市の住宅地域一円である。需要者は旧長浜町に居住する３０～５０歳代の一次取得者層が多い。既成 の住宅地であり、新規分譲地はなく、中古物件の取引が若干見られる程度であり、特に長浜地区の不動産需要は減退し たままである。土地は１００㎡で総額３００万円程度、中古の戸建住宅は５００～１，０００万円の物件が需要の中心 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 海岸に近い戸建住宅がまとまった住宅地域で、小規模な漁家住宅等が多く、居住の快適性を重視した自用目的での取引 がほとんどであり、アパート等の収益物件は見受けられず、収益還元法の適用はできなかった。よって現実の取引の実 態を反映したより信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、前年価格からも比較検討し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洲 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,200 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [146.3] [102.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は依然コロナ禍で減速感がある。大 洲市においては平成３０年７月豪雨以降不動 産取引が停滞気味である。 人口減少に伴う過疎化高齢化で長浜地区の不 動産需要は特に減退しており、地価は下落が 続いている。 南東道路で日照がやや優れている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％